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胡景晖:中介市场前五名企业应由国资控股

  2018经济学家年会夏季论坛8月26日在北京(楼盘)举行,本届论坛的主题是“新经济 新动力(310328,基金吧)”。会议间隙,中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖接受了号外的专访,在房租的问题上,他提出,中介市场上份额最大的前三或前五的房产中介,必须由国资控股。

  8月17日早上,时任我爱我家时任副总裁的胡景晖在接受媒体采访时表示,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”。当晚,我爱我家发布声明,称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家公司的观点。次日上午,胡景晖在朋友圈表示,自己“被辞职”。

  尽管一开始还曾陷入链家董事长左晖和我爱我家董事长谢勇谁先联系谁的罗生门,但关于房租上涨的话题已经引爆舆论。

  在经济学家年会夏季论坛间隙,胡景晖接受了号外的专访,以下为部分实录:

  房产中介对房租上涨的影响权重为1/3

  号外:经过这几天的风波之后,您认为一线城市房租上涨,最主要的原因是什么??

  胡景晖:比较复杂,本来房租每年都会上涨,包括CPI、货币因素、季节性因素的推动。另一方面从需求的角度来看,一线城市在人口结构上叫做腾笼换鸟,很多高端人士会进来。比如IT、金融管理、高品质服务人才、演艺、明星等等,需求结构的变化也推高了房价。

  从供给的角度来看,符合当下品质的有效租房供应是不足和不匹配的。抛开这些因素,我仍然认为在资本挟持下的长租公寓超出市场的平均合理租金,来高价、高租金收房,这仍然起到了很重要的、推波助澜的作用。

  这很难评估,根据我这么多年的经验,(中介)至少占到房租上涨因素的1/3。没有这个(中介)一定不会涨这么凶,有了这个,恐怕从蝴蝶效应的角度来讲,整个市场的心态都发生变化了。我觉得这个问题必须重视,不同的利益集团会解释说,(中介)影响不了房租,房租上涨不是我们造成的。

  有良知、有理性、有判断的人一定会得出结论,在资本挟持下的长租公寓,对推高房租的影响权重至少是1/3。

  不反对资本介入长租公寓

  号外:您之前提出,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。前几天杭州(楼盘)鼎家暴雷,牵扯到长租公寓金融错配的问题。有观点认为,目前中介市场较大的长租公寓就那么几家,认为他们的资金量比较稳定。在您看来,您还是坚持认为中介机构一旦资金链断掉或者风险错配,就会后果很严重吗?

  确实是,因为不止是几家(大型中介)。

  2003年、2004年的时候,在没有资本介入的情况下,北京就发生了坚石事件,那是15年前,今天有资本挟持,有杠杆,有放大。如果类似坚石案的事件再次发生的话,不是几百几千人,那是几百万人甚至可能上千万人。

  号外:对于长租公寓将资金进行资产证券化,发ABS,这件事您反对吗?

  胡景晖:不反对,我不反对资本介入。资本一半是天使,瞬间就会变成魔鬼。今天市场经济的环境下我们需要资本。如果资本是良性的,可以将市场做大,把规模最大,把效率提升,把体验提升,把产能升级。如果一旦资本不管控,不监管,不控制,没有顶层力量,资本瞬间可以变成魔鬼。

  怎么解决?答案非常简单。关乎国计民生的行业资本可以进来,但国有资本必须控股,那就是国家必须控制住。在国家控制的前提下可以搞混合所有制,可以有民间资本,可以有外资。关乎国计民生的行业,比如石油、电信、金融、粮食,还有房产中介和长租公寓。

  长租公寓这个词其实并不准确,应该叫住宅规模化运营。

  号外:您说房租租赁市场应该被国有资本控股,这个观点一旦出来之后,很多人肯定会持反对的意见。

  胡景晖:随便,我并不是说所有的中介都要由国资控股,但市场份额最大的,比如前三、前五名公司,我个人认为必须被国资控股。

  不是所有的房地产经济行业,中小企业没关系,但在中国的房地产中介行业,在长租公寓领域,前五名的公司,我个人认为应该是被国资控股,不是100%持股,但是要控股,否则你觉得约谈有用吗?

  首先国内采用的是租权式的,不是产权式的,美国主要是产权式的。美国是买下来运营,现在中国都是二房东式的,即便这样达到一定规模都很难挣钱。

  现在都在跑马圈地,都是toVC,而不是toC,也就是说所有的产品不是服务于终端的租客,而是为下一轮找到“傻钱”去作秀的。一旦没有下一轮的钱进来,这边又不挣钱,怎么可能不爆仓?只不过现在是几千套的爆仓,如果出来几万套呢甚至更多呢?如果有连锁反应的爆仓呢?

  胡景晖透露,目前他在北京有两套房,但都不是自己买的。一套房是他父亲过户给他的,还有一套房是岳父过户给他妻子的。

  (来源:投资家网)

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