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合同无效 买房人能否主张升值权益?

  案情简介

  大学毕业后来到北京(楼盘)工作,几年之后,准备结婚,想买房子,但市面上房子价格太高。而此时,张由正好想出售房屋,此房是因摇号而获得购买资格的限价商品房,相比于同地段的商品房,张由购买时,价格优惠很多。在朋友居间介绍下,二人于2013年5月份签订了房屋买卖合同,双方约定房屋总价款120万元,先支付80万元,待可以办理房屋上市交易手续的时候,张由配合将房子过户到名下,再支付40万元的尾款。2017年,可以办理房屋的上市交易手续了,张由拒绝配合办理过户,声称因是限价商品房,双方签订的房屋买卖合同无效。不得已,经人介绍,找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松,寻求专业的法律意见。

  律师分析

  李松律师听了的叙述,看了相关的材料之后分析道,和张由签订的房屋买卖合同无效,原因在于房屋的性质是限价商品房,从张由手中购买此房时,房屋还处于限制上市交易期限内。

  限价商品房是指限制价格、限制套型的商品房,是国家为了解决城市中低收入住房困难家庭的住房问题,而提供的一种社会保障性住房,由符合申请条件的民众向政府申请,政府通过摇号确定购买人名单。因为限价商品房相比于市场上的商品房,价格优惠很多,所以为了避免购买人快速出售谋利,《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第26条规定购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房,确需转让,也只能向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。而购买此房时,张由取得房屋权属证书还未满5年,房子还在限制交易期限内。

  因《北京市限价商品住房管理办法(试行)》并非法律、行政法规,对合同效力不能产生实质性影响,故司法实践中,通说认为在限制交易期限内出卖限价商品房,损害了社会不特定公众的合法权益,因为限价商品房在限制上市交易期限内只能由住房保障管理部门回购,回购之后再卖给其他具备购买资格的社会低收入住房困难家庭,若出卖人私自出卖,而不是由政府回购,会损害到其他已具备购买资格的人。

  北京市高级人民法院的规定也可印证上述观点,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第6条规定,相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。虽然限价商品房不是经济适用房,但二者都是社会保障性住房,司法实践中,对于在限制交易期限内买卖社会保障性住房,法院一般认定房屋买卖合同无效。

  同时,李律师指出,房屋买卖合同无效,并不代表对房子升值价值等在内的权益没有主张的权利,根据我国《合同法》第58条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。张由知道房子是限价商品房,处于限制交易期限内,不能进行买卖,故张由对合同的无效具有一定的过错。因合同无效,张由返还购房款,返还房屋,但现在房屋价值已经今非昔比,在张由存在过错的情况下,由其一人享有房屋全部的升值权益,对而言极不公平,故可主张房屋升值的权益。

  律师提醒

  李松律师提醒大家,因摇号而取得的限价商品房等社会保障性住房,虽然相比于商品房,价格优惠,但其在限制交易期限内不能进行上市交易,若购买存在较大的法律风险,需慎重。

  北京市东元律师事务所合伙人律师,市律协房地产法律委员会委员,于2008年创立李松房地产律师团队,系国内较早建立的、专注于房地产领域的精英律师团队。

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  (来源:法制晚报)

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